Zimą temat odśnieżania wraca bardzo szybko. Wystarczy kilka godzin opadów, odwilż po mrozie albo zamarznięte błoto pośniegowe, żeby chodnik przy budynku stał się problemem dla mieszkańców, pracowników, klientów i przechodniów.
W praktyce wiele osób nie wie, kto odpowiada za odśnieżanie chodnika przy nieruchomości. Czy właściciel budynku? Wspólnota mieszkaniowa? Zarządca? Gmina? A może firma sprzątająca? Odpowiedź zależy od tego, gdzie dokładnie znajduje się chodnik, czy przylega bezpośrednio do granicy nieruchomości i kto faktycznie zarządza danym terenem.
Zgodnie z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach właściciele nieruchomości mają obowiązek uprzątania błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z dróg dla pieszych położonych wzdłuż nieruchomości, jeżeli taka droga dla pieszych leży bezpośrednio przy granicy nieruchomości. Ustawa przewiduje wyjątek między innymi wtedy, gdy na takiej drodze dla pieszych dopuszczony jest płatny postój lub parkowanie samochodów.
W tym artykule wyjaśniamy temat praktycznie: kto odpowiada za odśnieżanie, kiedy obowiązek może przejść na zarządcę albo wspólnotę, co warto wpisać do umowy z firmą porządkową i jak zorganizować zimowe utrzymanie chodników bez chaosu.
Kto odpowiada za odśnieżanie chodnika przy nieruchomości?
Najprościej mówiąc: za odśnieżanie chodnika położonego bezpośrednio przy granicy nieruchomości najczęściej odpowiada właściciel nieruchomości. W przepisach pojęcie „właściciela nieruchomości” jest rozumiane szerzej. Obejmuje nie tylko właściciela, ale też współwłaścicieli, użytkowników wieczystych, jednostki i osoby posiadające nieruchomość w zarządzie lub użytkowaniu oraz inne podmioty władające nieruchomością.
W przypadku budynków wielolokalowych, gdzie funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa albo spółdzielnia, obowiązki dotyczące nieruchomości wspólnej obciążają właśnie wspólnotę mieszkaniową albo spółdzielnię mieszkaniową.
W praktyce oznacza to, że przy budynku jednorodzinnym obowiązek najczęściej dotyczy właściciela posesji. Przy wspólnocie mieszkaniowej zadanie organizacyjnie przechodzi zwykle na zarząd wspólnoty, zarządcę lub administratora, który powinien zapewnić wykonanie prac. Przy firmach, biurowcach, magazynach i obiektach usługowych odpowiedzialność leży po stronie właściciela, zarządcy albo podmiotu faktycznie władającego terenem.
Ważne: właściciel lub zarządca może zlecić odśnieżanie firmie zewnętrznej. To jednak nie zwalnia go z potrzeby pilnowania zakresu, harmonogramu i jakości usługi. Dlatego przy większych nieruchomościach warto od razu ustalić zasady zimowej obsługi w ramach utrzymania terenów zielonych i zewnętrznych w Lublinie.
Co oznacza chodnik położony wzdłuż nieruchomości?
To kluczowe pojęcie, bo nie każdy chodnik w okolicy budynku automatycznie obciąża właściciela nieruchomości.
Zgodnie z ustawą obowiązek dotyczy drogi dla pieszych położonej wzdłuż nieruchomości, czyli wydzielonej części drogi publicznej przeznaczonej do ruchu pieszych, która znajduje się bezpośrednio przy granicy nieruchomości.
Praktycznie można to rozumieć tak: jeżeli chodnik przylega bezpośrednio do działki, budynku, ogrodzenia lub granicy terenu, obowiązek odśnieżenia może spoczywać na właścicielu albo podmiocie zarządzającym nieruchomością.
Jeżeli między granicą nieruchomości a chodnikiem znajduje się pas zieleni, rów, droga rowerowa, zatoka, parking albo inny oddzielający element, sytuacja może wyglądać inaczej. Wtedy warto sprawdzić układ geodezyjny, regulamin gminy i ustalenia z zarządcą drogi.
Nie warto zgadywać. Przy wspólnotach, osiedlach i obiektach firmowych najlepiej oznaczyć na planie wszystkie strefy zimowej obsługi:
- chodniki przy granicy nieruchomości,
- dojścia do klatek,
- wejścia do budynków,
- schody zewnętrzne,
- podjazdy,
- parkingi,
- drogi wewnętrzne,
- dojścia do altan śmietnikowych,
- miejsca przy bramach i furtkach,
- ciągi piesze na terenie prywatnym.
Dzięki temu wiadomo, które miejsca wynikają z obowiązków ustawowych, a które są elementem wewnętrznego standardu obsługi nieruchomości.
Kiedy za chodnik odpowiada właściciel, wspólnota albo zarządca?
Właściciel nieruchomości odpowiada za chodnik wtedy, gdy spełnione są podstawowe warunki: chodnik leży wzdłuż nieruchomości, jest przeznaczony do ruchu pieszych i znajduje się bezpośrednio przy jej granicy.
Wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia odpowiada za organizację takiej obsługi w budynkach wielolokalowych. Nie oznacza to, że każdy mieszkaniec ma wychodzić z łopatą. Oznacza to, że wspólnota powinna zadbać o wykonawcę, harmonogram, kontrolę i środki do posypywania.
Zarządca nieruchomości może odpowiadać za organizację prac na podstawie umowy ze wspólnotą, właścicielem albo spółdzielnią. W takiej sytuacji powinien wiedzieć:
- które chodniki są objęte obowiązkiem,
- które ciągi piesze znajdują się na terenie wewnętrznym,
- kto zapewnia sól, piasek albo mieszankę do posypywania,
- jaki jest oczekiwany czas reakcji,
- jak dokumentowane są prace,
- kto przyjmuje zgłoszenia od mieszkańców,
- jakie miejsca mają priorytet podczas intensywnych opadów.
Przy wspólnotach mieszkaniowych zimowe utrzymanie terenu warto połączyć z bieżącą obsługą części wspólnych. Chodniki, klatki, wejścia i okolice budynku są ze sobą powiązane, dlatego dobrym rozwiązaniem może być kompleksowe sprzątanie wspólnot mieszkaniowych w Lublinie, obejmujące zarówno wnętrza, jak i ustalony zakres terenu zewnętrznego.
Kiedy chodnik może być obowiązkiem gminy albo zarządcy drogi?
Nie zawsze za chodnik odpowiada właściciel przyległej nieruchomości. Ustawa wskazuje, że obowiązki utrzymania czystości i porządku na drogach publicznych należą do zarządu drogi. Do zarządu drogi należy też między innymi pozbycie się błota, śniegu i lodu uprzątniętych z dróg dla pieszych przez właścicieli nieruchomości przyległych do drogi publicznej.
Gmina albo zarząd drogi może odpowiadać za uprzątnięcie chodnika również wtedy, gdy na danej drodze dla pieszych pobierane są opłaty za postój lub parkowanie samochodów. Właściciel nieruchomości nie ma obowiązku uprzątania drogi dla pieszych, na której dopuszczony jest płatny postój lub parkowanie pojazdów.
W praktyce warto sprawdzić szczególnie takie przypadki:
- chodnik oddzielony od nieruchomości pasem zieleni,
- chodnik z płatnym parkowaniem,
- chodnik przy drodze publicznej z zarządcą drogi,
- chodnik przy przystanku,
- przejście przy drodze rowerowej,
- teren przy budowie,
- fragment chodnika przy nieruchomości, ale formalnie nieprzylegający do granicy działki.
Gmina ma też własny regulamin utrzymania czystości i porządku. Taki regulamin jest aktem prawa miejscowego i może doprecyzowywać szczegółowe zasady utrzymania czystości na terenie gminy.
Dlatego przy większych nieruchomościach warto sprawdzić nie tylko ustawę, ale też lokalny regulamin. To szczególnie ważne dla zarządców, którzy obsługują kilka wspólnot lub obiektów w różnych miejscowościach.
Co dokładnie obejmuje zimowe utrzymanie chodnika?
Odśnieżanie chodnika to nie tylko jednorazowe zgarnięcie śniegu na bok. W dobrze zorganizowanej obsłudze zimowej chodzi o utrzymanie przejścia w stanie możliwym do bezpiecznego korzystania, z uwzględnieniem pogody, rodzaju nawierzchni i natężenia ruchu.
Zakres może obejmować:
- odśnieżanie świeżego śniegu,
- usuwanie błota pośniegowego,
- skuwanie lub ograniczanie oblodzenia,
- posypywanie piaskiem, solą albo ustaloną mieszanką,
- kontrolę wejść do budynku,
- odśnieżanie dojść do klatek,
- odśnieżanie schodów zewnętrznych,
- zabezpieczanie podjazdów,
- utrzymanie dojścia do altan śmietnikowych,
- kontrolę miejsc zacienionych,
- powtarzanie prac przy długotrwałych opadach,
- zgłaszanie miejsc problemowych zarządcy.
Największy problem powstaje wtedy, gdy zakres jest opisany zbyt ogólnie. Sam zapis „odśnieżanie chodnika” nie mówi, czy wykonawca ma również posypywać, usuwać oblodzenie, wracać przy kolejnych opadach albo reagować przed godzinami szczytu.
Dlatego w umowie warto rozdzielić:
- odśnieżanie,
- posypywanie,
- usuwanie lodu,
- gotowość do interwencji,
- prace powtarzane podczas opadów,
- dostarczenie materiałów,
- raportowanie wykonanych działań.
Odśnieżanie chodnika przy wspólnocie mieszkaniowej
Przy wspólnotach mieszkaniowych temat jest bardziej złożony niż przy domu jednorodzinnym. Zazwyczaj mamy nie tylko chodnik przy granicy nieruchomości, ale też wiele wewnętrznych ciągów pieszych.
Do zimowej obsługi mogą należeć:
- chodniki przy budynku,
- dojścia do klatek,
- schody zewnętrzne,
- podjazdy,
- wejścia do garażu,
- dojścia do altan śmietnikowych,
- przejścia przy parkingach,
- chodniki między budynkami,
- dojścia do placu zabaw,
- okolice ławek i koszy,
- miejsca przy furtkach i bramach.
Wspólnota powinna mieć jasny plan, które miejsca są najważniejsze. Zwykle jako pierwsze obsługuje się wejścia do klatek, główne ciągi piesze, schody, dojścia do śmietników i miejsca, którymi mieszkańcy wychodzą rano do pracy, szkoły albo na parking.
Warto też pamiętać, że brud z zewnątrz szybko trafia do środka. Śnieg, błoto pośniegowe, piasek i sól są nanoszone na klatki schodowe, partery, windy i korytarze. Dlatego zimowe utrzymanie terenu dobrze połączyć ze sprzątaniem klatek schodowych w Lublinie, zwłaszcza w okresach odwilży.
Potrzebujesz sprzątania dla obiektu w Lublinie?
Zostaw numer – oddzwonimy w ciągu 15 minut. Zero spamu, dzwonimy raz.
Odśnieżanie chodników przy firmach, biurowcach i obiektach komercyjnych
Przy firmach i obiektach komercyjnych odśnieżanie chodników ma znaczenie nie tylko dla przechodniów, ale też dla pracowników, klientów, kurierów i dostawców.
W takich obiektach trzeba uwzględnić:
- wejście główne,
- wejścia boczne,
- chodniki dla pracowników,
- dojścia do parkingów,
- podjazdy,
- strefy dostaw,
- dojścia do recepcji,
- dojścia do magazynu,
- drogi wewnętrzne,
- place manewrowe,
- schody i rampy.
Przy biurowcach ważne jest pierwsze wrażenie i komfort użytkowników. Przy halach oraz magazynach dochodzi jeszcze logistyka, ruch pojazdów i bezpieczeństwo komunikacji na terenie obiektu. Dlatego zimowe utrzymanie warto powiązać z usługą sprzątania obiektów w Lublinie albo, przy obiektach produkcyjno-magazynowych, ze sprzątaniem hal magazynowych w Lublinie.
Jeżeli firma ma część biurową, zimowe utrzymanie wejścia i chodnika powinno być skoordynowane ze sprzątaniem biur w Lublinie. Im mniej błota i soli przed wejściem, tym łatwiej utrzymać czystość wewnątrz.
Dlaczego sama reakcja po opadach często nie wystarcza?
Wiele problemów zimą wynika z działania dopiero wtedy, gdy śnieg już zalega, a chodnik jest śliski. Przy małym obiekcie może to czasem wystarczyć, ale przy wspólnotach, biurowcach i firmach lepiej sprawdza się wcześniejsze ustalenie zasad.
Trzeba przewidzieć sytuacje takie jak:
- opady rozpoczynające się w nocy,
- marznący deszcz,
- odwilż i ponowne zamarzanie,
- długotrwałe opady przez kilka godzin,
- zalegające błoto pośniegowe,
- zamarzające wejścia i schody,
- zasypane dojścia do klatek,
- śnieg rozjeżdżany na parkingach,
- konieczność ponownego posypywania.
Jeżeli wykonawca jest szukany dopiero po pierwszych intensywnych opadach, może nie mieć wolnych ekip, sprzętu albo materiałów. Dlatego przy nieruchomościach używanych codziennie warto zaplanować zimową obsługę wcześniej.
Dobrze przygotowany harmonogram nie musi oznaczać codziennych prac. Chodzi o jasne zasady: kiedy wykonawca reaguje, kto zgłasza potrzebę, które miejsca są priorytetowe i jak rozliczane są dodatkowe interwencje.
Co powinno znaleźć się w umowie na odśnieżanie?
Umowa lub załącznik do umowy powinny jasno opisywać zakres. Najwięcej nieporozumień powstaje wtedy, gdy strony mają różne wyobrażenie o tym, czym jest „odśnieżanie chodnika”.
Warto ustalić:
- adres nieruchomości,
- dokładny wykaz chodników,
- powierzchnię ciągów pieszych,
- wejścia do budynków,
- schody i podjazdy,
- dojścia do altan śmietnikowych,
- parkingi, jeżeli są w zakresie,
- drogi wewnętrzne, jeżeli są w zakresie,
- sposób rozpoczęcia prac,
- oczekiwany czas reakcji,
- priorytety podczas dużych opadów,
- zakres posypywania,
- rodzaj materiałów do posypywania,
- kto dostarcza sól i piasek,
- gdzie materiały są przechowywane,
- czy prace są powtarzane przy długich opadach,
- jak rozliczane są dodatkowe interwencje,
- kto jest osobą kontaktową,
- czy wykonawca przesyła raport albo zdjęcia.
Nie trzeba pisać umowy skomplikowanym językiem. Ważniejsze jest to, żeby była konkretna. Dla zarządcy najważniejsze jest, żeby po opadach nie zastanawiać się, czy dany chodnik, schody albo dojście do śmietnika są w zakresie.
Najczęstsze błędy przy odśnieżaniu chodników
Pierwszy błąd to brak ustalonego zakresu. Jeżeli w umowie jest tylko jedno zdanie o odśnieżaniu, później trudno rozstrzygnąć, czy wykonawca miał posypać schody, wrócić po kolejnych opadach albo usunąć błoto pośniegowe.
Drugi błąd to brak priorytetów. Przy dużym osiedlu lub obiekcie firmowym nie wszystkie miejsca da się obsłużyć jednocześnie. Trzeba ustalić, czy najpierw robione są wejścia, chodniki, parkingi, drogi wewnętrzne czy rampy.
Trzeci błąd to brak materiałów. Sól, piasek albo mieszanka powinny być dostępne przed sezonem. Jeżeli trzeba je kupować dopiero podczas pierwszego oblodzenia, reakcja będzie wolniejsza.
Czwarty błąd to brak kontroli po odwilży. Pośniegowe błoto może ponownie zamarznąć wieczorem lub nad ranem. Dlatego w zimie ważna jest nie tylko reakcja na śnieg, ale też obserwacja temperatury i miejsc szczególnie śliskich.
Piąty błąd to wybór wykonawcy wyłącznie po cenie. Najtańsza oferta może wyglądać dobrze, ale jeśli nie obejmuje posypywania, materiałów, powrotów przy długich opadach albo raportowania, finalnie może okazać się mniej praktyczna.
Za niewykonanie obowiązków z art. 5 ustawy grozi grzywna, a sprawy tego typu są rozpatrywane według przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.
Jak przygotować zapytanie ofertowe?
Dobre zapytanie ofertowe pozwala porównać oferty na tych samych zasadach. Zamiast pisać „proszę o wycenę odśnieżania”, lepiej podać konkretne informacje.
W zapytaniu warto uwzględnić:
- lokalizację nieruchomości,
- rodzaj obiektu,
- liczbę budynków,
- liczbę klatek lub wejść,
- długość chodników,
- powierzchnię chodników,
- schody zewnętrzne,
- podjazdy,
- dojścia do altan śmietnikowych,
- parkingi,
- drogi wewnętrzne,
- rampy lub strefy dostaw,
- miejsca szczególnie śliskie,
- miejsca zacienione,
- oczekiwany model współpracy,
- preferowany czas reakcji,
- zakres posypywania,
- informację, kto zapewnia materiały,
- oczekiwany sposób raportowania,
- zdjęcia terenu,
- plan nieruchomości,
- dane osoby kontaktowej.
Warto też zapytać wykonawcę o dwa warianty: odśnieżanie interwencyjne oraz stałą obsługę zimową. Przy mniejszych nieruchomościach interwencje mogą wystarczyć. Przy wspólnotach, biurowcach, halach i magazynach zwykle lepiej działa ustalony wcześniej model sezonowy.
Jak Velvet Sprzątanie pomaga w zimowym utrzymaniu terenów?
Velvet Sprzątanie pomaga zarządcom, wspólnotom, firmom i właścicielom obiektów ustalić realny zakres zimowej obsługi. Nie chodzi tylko o samo odśnieżanie chodnika, ale o przygotowanie całego terenu do funkcjonowania w zimie.
Przed przygotowaniem oferty warto omówić:
- układ nieruchomości,
- chodniki przy granicy działki,
- dojścia do wejść,
- liczbę klatek,
- schody i podjazdy,
- parkingi,
- drogi wewnętrzne,
- altany śmietnikowe,
- strefy dostaw,
- miejsca szczególnie śliskie,
- godziny największego ruchu,
- oczekiwany czas reakcji,
- materiały do posypywania,
- sposób zgłaszania uwag,
- raportowanie wykonanych prac.
Dobrze ustawiona obsługa zimowa może być częścią szerszego utrzymania terenu. W sezonie zimowym liczy się odśnieżanie i usuwanie oblodzenia, ale przez resztę roku ważne są też zamiatanie, koszenie, grabienie liści, porządki po zimie i pielęgnacja zieleni.
FAQ
Podsumowanie
Odpowiedzialność za odśnieżanie chodnika przy nieruchomości zależy przede wszystkim od położenia chodnika. Jeżeli droga dla pieszych leży wzdłuż nieruchomości i bezpośrednio przy jej granicy, obowiązek najczęściej dotyczy właściciela, wspólnoty, spółdzielni albo podmiotu zarządzającego nieruchomością.
W praktyce najważniejsze jest nie tylko ustalenie, kto formalnie odpowiada za chodnik, ale też dobre zorganizowanie prac. Trzeba określić zakres, miejsca priorytetowe, czas reakcji, posypywanie, materiały, sposób zgłaszania uwag i raportowanie. Bez tego nawet podpisana umowa może nie rozwiązać problemów podczas intensywnych opadów.
Zarządzasz wspólnotą, osiedlem, firmą, biurowcem, magazynem albo innym obiektem i chcesz uporządkować zimowe utrzymanie chodników oraz terenów zewnętrznych? Skontaktuj się z Velvet Sprzątanie. Przygotujemy zakres prac dopasowany do nieruchomości, sezonu i realnego sposobu użytkowania terenu.
Potrzebujesz sprzątania dla obiektu w Lublinie?
Zostaw numer – oddzwonimy w ciągu 15 minut. Zero spamu, dzwonimy raz.
